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长租公寓 路在何方

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“自如作为被调查的房屋租赁企业之一,全面接受相关查处结果,并将在此基础上进行深度自查、坚决整改”,昨天,自如在回应遭到北京市监管部门查处时这样表示。

近期,部分长租公寓企业通过抬高房租价格参与市场竞争的消息备受关注。南都记者注意到,长租公寓市场近两年在资本助推下得到长足发展,但也滋生出一些行业乱象。据称背后原因是长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,使得正常房屋租赁市场被破坏。

速途研究院分析师胥泽平告诉南都记者,长租公寓企业需要对房租暴涨承担一定责任,却无法掌控市场供需局面。加强对长租公寓市场监管,最根本的是要增加住房,缓解供需关系,以抑制租金暴涨。

1 租金乱象层出

自如、蛋壳等承诺不涨租

随着“租售并举”、“租购同权”等政策利好,长租公寓市场近两年得到长足发展,俨然成为开发商、专业化租赁运营商、中介机构等企业眼中的热门“风口”。

据迈点研究院的统计数据,截至2017年底,北上广深等一线城市的集中式长租公寓品牌数量合计达335家,管理房间数量超过200万间。其中既有自如、魔方等互联网企业,也有万科等传统房地产企业。公开信息显示,今年年初,自如宣布获得40亿元A轮融资,创下中国长租公寓行业规模单笔融资纪录;蛋壳公寓在今年前半年内也先后获得连续两轮共计1.7亿美元融资。

资本的涌入,令行业得以在一边“烧钱”扩充规模的同时快速发展。但另一方面,房源或房客信息虚假、装修粗糙、“黑中介”乱收费、合约期内变相涨租金或强制退租、租客在不知情的情况下落入“租金贷”消费陷阱等租房市场乱象层出不穷,屡遭曝光。南都记者了解到,在一系列被曝光的租赁投诉中,除了不断上涨的租金本身外,“服务费”、“中介费”、“租房押金”是长期以来备受诟病的几大“痛点”。

南都记者了解到,此轮关于房租上涨的“集体声讨”一事最初导火索,来自网络论坛上一则关于“天价房源”的消息。该发帖人称将自家位于北京天通苑一套120平方米的三居室出租,心理预期价位为7500元/月,而为了争抢房源,自如和蛋壳等长租公寓品牌的报价由8500元/月一路上涨到10800元/月,付11个月。此事曝光后,关于长租公寓运营商哄抬房租价格的消息引发广泛共鸣和热议。

针对该事件,自如方面8月17日回应表示,将在未来3个月保证收、出房两端价格稳定,新增投放市场的房源会维持租金不涨,全国九城续约房源涨幅不超过5%。蛋壳公寓方面明确提出未来两个月在北京地区提供2万间以上可出租房源,年底前不涨租。

2 为何频涨房租

规模化扩张和附加服务投入抬高租金

北京的上班族张雅在6月又迎来了新一轮房屋的租期,尽管房租上涨在她的预料之中,然而续租每个月仍要多掏500元房费的现实,仍一度令她差点放弃。朝阳区一名房地产中介告诉南都记者,自去年集中清理隔断房、地下室群租房至今,整体房源数量减少令北京市场处于供不应求状态,在有限的房源供应中,租金和中介费用持续增长属于必然。

房租确实一直在上涨。近日由中国房地产测评中心和中国房价行情网监测的数据显示,7月份包括北上广深在内的10个城市租赁价格指数环比均上涨,深圳、北京的租赁价格指数超过19个月同比持续上涨;在7月的全国省会城市租金榜单中,一线城市房租的同比增幅几乎达到两位数,成都、北京、深圳等城市增幅均居前列。

就单城来看,依据贝壳研究院发布的统计数据,今年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,7月份北京每平方米月租金已高达91.5元。我爱我家集团研究院统计显示,7月北京的住房月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%;从租金涨幅来看,旺季的普租价格相比公寓机构统一运营上涨幅度更大。

对于近两个月来的房租上涨,我爱我家方面将其归因于CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求的提升、传统的暑期租赁旺季等叠加因素。自如CEO熊林在公开声明中表示,“租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关,以今天中国一线城市的租住供需看,已经完全进入市场化阶段”,“中国一线城市至少30%以上的人口需要租房,比例仍会上升,租房供应的核心要依靠个人房源,这导致客户和业主两端都极其个性化,存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾”。

南都记者了解到,在租房市场,不同于零散的房源,主打高品质房源的自如、蛋壳公寓往往因统一保洁卫生、装修风格和定期服务受到不少白领的青睐。但与之相对应的是每个月更为高昂的房费开支,“性价比不高”成为用户吐槽租房的一大“痛点”。

“长租公寓的盈利方式主要是租金和附加服务。由于这些提高了成本,其价格必然会高于普通房源。”速途研究院分析师胥泽平对南都记者解释称,目前长租公寓市场存在“跑马圈地”现象,即企业没有办法长期掌控市场租金,又看中了住房租赁市场的价值潜力,便大规模“囤房”,造成目前租金上涨的连锁反应;在保证出租率的情况下,企业为了不让自身亏损,涨房租就成了最直接的方式,这样一来,消费者就间接成了买单的人。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表达了相似观点。他向南都记者提到,由于品牌租赁机构出租房屋,在居住属性之上又赋予了租赁房源的服务等附加属性。同时,泊寓、自如寓等集中式长租公寓还有附加的公共区域,都会计算在房租上面;“品牌租赁市场刚刚起步,规模还未到一定程度,所以企业的运营和拿房成本还处于较高状态。”

这意味着,在房源和资本的竞争压力下,融资风险和开拓房源的成本最终都会借助“服务费”、“物业费”等名义“变相”转嫁到租户身上。

除了房屋本身,获取房源的渠道是造成租金价格不同的重要原因。有业内人士对南都记者透露,长租公寓品牌和普通中介渠道的拿房方式不同:“正常拿房,即房东去中介门店挂租,或者中介在分类信息网站上浏览个人房源,联系房东”,这一拿房流程门槛较低,但是扩张很慢;而对于一些长租公寓品牌来讲,传统方式无法满足其快速扩张房源的需求,“所以在获得一定融资后,又采用了更高成本的拿房方式,如营销广告,做活动,这一扩张速度远超一般中介”,这部分成本加上房屋服务属性蕴含的“虚拟价值”,最终以租金的形式转嫁到消费者身上。

3 为何盈利艰难

拿房成本高

收益来源单一且周期长

谈及北京房租上涨一事,SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹表示自己并不看好长租公寓这门生意—“你把款贷下来,建成公寓租出去,回报率最高不超过1%,所以这个生意是亏的,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

不少业内人士均指出,长租公寓行业“缺钱”已成为事实。华菁证券一份针对长租公寓的研究报告指出,在周期因素和政策推动下,租赁市场长期存在的底层因素如消费升级需求、以及解决行业自身信息不对称等也得到激发,推动整个品牌租赁市场进入一个新加速阶段,租赁市场的容量将在10年内从1万亿提升到5万亿;但从另一方面来讲,我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态,原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低;目前独立运营的长租公寓品牌中,能够实现盈利者寥寥,大部分运营商尚处于烧钱扩张阶段。

南都记者了解到,目前我国长租公寓市场的“玩家”依照市场和客户群体不同,可以分为高端服务式酒店公寓、中端金领/白领公寓及低端青年公寓三档。罗兰贝格管理咨询分析指出,高、低两端的市场较为成熟,以企业商旅客户为主要群体的高端服务式公寓回报率最好;中端市场仅处于发展初期,目前规模仍然较小,预计其发展动力将来自于居民收入提升及政策推动,短期发展趋势尚不清晰。

而按照市场参与主体不同,长租公寓企业可以分为四类:以万科泊寓为代表的开发商类;以链家“自如”、我爱我家“相寓”为代表的中介类;以铂涛“窝趣”为代表的酒店类;以YOU+青年公寓、优客逸家为代表的创业类长租公寓品牌。

华菁证券房地产行业首席分析师周雅婷结合调研分析称,“长租公寓属于资金和资源双密集型行业”,尽管创业类是目前长租公寓领域中数量最多的参与者,经营思路灵活,但其在资源端和资金端欠缺先发优势。

“国内品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、增值税构成,其中拿房成本占整体收入的50%左右”,周雅婷指出,而对于一家公寓运营公司来讲,按息税前净现金流测算,投资回收期平均在4-5年左右,55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的临界点;因此,制约长租公寓发展的核心矛盾在于资产收益率偏低和融资成本过高,盈利空间有限,债权融资操作空间太小,“这就使得在抢占市场份额的竞速赛跑中借助股权融资的力量来做大变得十分必要。”

前期较高的成本投入和业务扩张中有限的现金流周转,令资金成为企业发展的关键。易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示,自2017年以来,因为资金链断裂等经营问题,至少有8家长租公寓宣布倒闭,涵盖G O窝、好租好住、爱公寓、长沙优租客、好熙家等公寓,暴露出底租高、盈利难等行业问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受南都记者采访时分析,长租公寓盈利空间狭窄主要体现为三个层次:一是收益来源单一,很多时候只能通过租金收益来获取;二是不同于房屋销售市场的一次性销售回款方式,租金交付多按月或按季,收入周期相对长;三是租金上涨面临较多管制,潜在盈利机会不大。他坦言,“企业通过资本投入可以做大规模,但也会面临房源价格上涨等舆论压力。”

除了借助外部资金,降低空置率是企业维持成本、稳定经营的又一关键。自如品牌负责人曾公开表示,长租公寓只有入住率达到95%,才能实现稳定的现金流。而严跃进向南都记者透露,市面上许多长租公寓都处于空置状态,类似“一层楼10间房,空置2间是非常正常的”,相当于入住率最多是80%,若是考虑到租客换租等影响,估算很多长租公寓也就维持在类似75%的出租状态。在他看来,“如果没有很好的入住率,潜在成本难以回收,长租项目的规模效应就难以做大”。反之,“如果租赁活跃,则租金持续到位会相对乐观。”

然而,也有不愿意具名的分析人士告诉南都记者,对于头部的几家长租公寓企业而言,空置率带来的成本流失影响较小,其主要盈利来源是在拿到融资的基础上,高成本地收购房源、再以更高价租出去,加上租客提前交付的房租和服务费,甚至通过与一些金融机构合作,足以维持稳定现金流。

4 寻求解决之道

抑制租金暴涨有赖于扩大房源有效供给

在我爱我家前副总裁胡景晖看来,伴随着越来越多资本涌入长租公寓领域,资本必须承担社会责任,如果造成“资本挟持企业”的局面,“一定会跑偏。”

对于这一说法,严跃进在接受南都记者采访时评论称,金融资本持续介入长租公寓领域,使得这一市场现阶段处于狂热状态,但不少企业本身没有找到很好的盈利机制,同时还要警惕部分租金转嫁的做法,租赁市场未来在房源、租金、合同、资金贷款等方面会受到更多管控。

近期,包括北京、上海、广州、深圳等全国多个城市相继掀起一波监管整治风潮。截至22日,已有23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。

国务院发展研究中心研究员刘卫民表示,本轮房租上涨,资本一定程度上予以“推波助澜”,但前期租赁市场发展的不完善,造成了对优质房源稀缺性的供应。

如何通过增加有效供给,实现流动人口的“租有所居”?贝壳研究院院长杨现领在公开文章中建议,构建稳定租金的长期框架,根本出路在于构建一套完整的租赁供应体系,如最大限度释放业主闲置的房源,满足青年白领的单间和中等中低收入家庭的整租需求;推进集体建设用地的租赁住房开发,并有序规范而非清理二房东市场,形成市场的有效(单间)供应,从而稳定中低端租赁市场;合理利用企业闲置用地,并通过更加市场化的方式引入租赁市场,满足企业年轻员工、公务员等人群的需求。

此外,华菁证券房地产行业首席分析师周雅婷从长租公寓企业的角度,提出了可持续盈利的两种模式:拥抱资本做自持,通过物业的增值获益;或将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润,前者需要资本运作能力和对周期的深度理解能力,后者则需要相当的平台管理和协同能力,据判断,“未来(长租行业)在中国的市场中会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径,在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现。”

采写:南都记者 傅晓羚 实习生 易红

作者:傅晓羚

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